Partiamo da un dato di fatto: le seconde case sono la destinazione principale degli investimenti dei risparmi degli italiani riversatisi nel mattone negli ultimi decenni.

Non a caso, l’ecobonus al 110% sulle ristrutturazioni è stato allargato anche alle casa vacanze cioè a quegli immobili definiti dall’ Agenzia delle Entrate “a disposizione”.

Sono immobili che non costituiscono le abitazioni principali e che in Italia sono ben 5.556.340.

Ed è una stima per difetto, visto che a buon titolo potrebbero essere inserite nel conto anche molti degli immobili catalogati come “locati”, poco più di 6 milioni, il 10,5%.

Questi non sono normalmente a disposizione dei proprietari per andarci quando vogliono (per esempio nel fine settimana o durante le vacanze) perché occupate, ma generano un reddito, e potrebbero rendersi disponibili in seguito.

Gli immobili che servono invece da abitazione principale del proprietario sono meno di 20 milioni, 19.509.976, il 34,2%, cui si aggiungono le pertinenze di queste abitazioni, ovvero cantine, solai, garage, ma anche stalle o magazzini, che ammontano a 13.291.600, il 23,3%.

Abbiamo poi 1.224.965 immobili dati in uso gratuito ai familiari, e costituiscono il 2,1% del totale, mentre sono molti di più, 8.086.841, il 14,2%, quelli classificati sotto l’etichetta di “altri utilizzi”.

Sono quei casi, in maggioranza di pertinenze, non calcolate a parte se non si riferiscono a  abitazioni principali, di proprietà di qualcuno che non possiede un’abitazione, e magari vive in affitto o in comodato gratuito, o sta all’estero.

Un dato interessante è che al contrario di quanto si potrebbe pensare gli immobili a disposizione, le seconde case, non sono mediamente dimore principesche, e lo si nota dalle statistiche sulle rendite catastali.

Quelle relative a tali immobili ammontano al 9,5% del totale, quindi meno di quell’11% che rappresenta la quota di seconde case sul totale.

Vuol dire che in media valgono meno delle abitazioni principali e degli altri immobili per esempio. Le rendite di quelli locati invece sono il 18,5% di quelle complessive, molto di più, anche se numericamente sono leggermente meno degli immobili a disposizione.

Questo perché evidentemente a essere affittate sono quelle proprietà che valgono di più.

Secondo l’Agenzia delle Entrate, sempre secondo le statistiche del 2016, le province con più seconde case ci sono Roma (215mila), Torino (177mila), Cosenza (126mila), Lecce (117mila), Napoli e Cuneo (112mila).

A Milano, ad esempio, gli immobili a disposizione, le seconde case in senso stretto, quelle non affittate, sono l’8,3% del totale.

A Roma il 7,4%, e il 7,8% a Napoli, contro l’11% medio nazionale e soprattutto contro una quota di abitazioni principali che supera di molto il 50% in queste città.

Mentre gli immobili locati arrivano almeno nel caso di Milano al 19,2%.

In generale a Nord gli immobili a disposizione sono il 9,6% e a loro corrisponde il 9,15 di tutte le rendite catastali, mentre aumentano rispettivamente al 10,1% e al 9% nel Centro e al 13,6% e al 10,7% al Sud.

Vuol dire che nel Mezzogiorno sono proporzionalmente di più le seconde case sfitte.

Si tratta probabilmente oltre che di case per vacanze anche di abitazioni lasciate vuote dall’esodo migratorio verso il Centro-Nord e non affittate per mancanza di mercato, utilizzate magari dai proprietari durante le ferie.

Il maggiore gap con la loro quota di rendite catastali a Sud indica anche che mediamente valgono meno degli altri immobili, e infatti la distribuzione comunale di questi resa nota dall’Agenzia delle Entrate mostra che l’incidenza di quelli a disposizione è massima lungo le Alpi, gli Appennini. In Liguria e nelle aree meno densamente popolate, con la sola eccezione di alcuni centri di grandi città.

I dati si riferiscono al 2016 Fonte: Agenzia delle Entrate

Raimondo Adimaro